商业观察

2018年6月8日,位于北京石景山的北京紫御长安商住楼盘(下称:紫御长安)的业主向中国资本观察(ID:zhongguozibenguancha)记者反映:“紫御长安开发商在一楼底商违规开设15家餐饮企业,8家已经开业,7家正在装修。油烟直接排向居民住户,影响业主们的生活质量和身体健康。”

对此,中国资本观察进行了关注和调查。

花园变烟囱或存隐患

紫御长安位于石景山地铁一号线八角游乐园站南300米,该项目是由新能(北京)国际房地产开发有限公司(下称:新能国际)开发,资料显示,紫御长安的建成时间在2017年10月31日,业主们也就是在这个时间陆续开始收房,但是随之问题也出现了。就在业主们收房之后,发现了小区环境与之前销售的介绍以及楼盘广告有很大出入。其中对业主们影响最大的就是楼盘底商陆陆续续开出许多餐饮,而在楼房裙楼上陆续加出多达13个排烟管道,烟囱里冒出来的滚滚浓烟直接排向楼上几百户楼房的窗外。

该楼盘多位业主向记者反映:“销售在卖房宣传时,将紫御长安描绘成高端公寓,全管家式服务,承诺有空中花园、公共会客厅、视频会议室、健身房等完善设施,我们房产都是2017年北京市商办限购新规前购买,直到如今,收房接近一年,全未兑现。腾讯房产、百度百科中仍能搜到其夸大不实的宣传。”最让大家感到气愤的是,广告中宣传的“空中花园”竟然变成了底商餐厅的烟囱。

记者查看紫御长安的百度资料时,项目介绍里确实写道:“设有会客厅、会议室、视频室、健身房、洗衣房、咖啡厅、租用办公、mini仓库物流”。

对此,记者打电话到紫御长安的客服:“广告与实际楼盘是否有出入?”售楼处客服表示:“具体的并不清楚。您可以现场来看,我们后期都是可以看现房的。”

而记者继续问道:“业主们事先是否知道该楼盘底商有烟囱?”售楼处客服人员表示:“事先都告知了业主。”当记者质疑这些烟囱会不会对住户有影响,客服人员回答说:“我们认为没有太大的问题。”

多位业主都直接否认了紫御长安客服的回复,“销售人员宣传时并未告知裙楼楼顶会建设烟囱,而是告诉我们那是空中花园。我们收房时餐饮并未开业,当时裙楼楼顶尚未有这些餐饮企业私设的烟道。到后期餐饮不断开业,不断有新烟囱加出。”业主们表示,“而且有许多餐饮都是在我们不断向北京市12345投诉以及递交上访材料后开业和不断加出烟道的,政府的办事力度让我们心寒。

业主们向记者表示:“我们已经上石景山区工商食药部门查询了,目前楼盘底商已经有15家餐饮企业,8家已经营业,7家正在装修以及申请工商营业执照。现在楼房裙楼上已经有十三个烟囱管道,油烟味极其浓重。12345以及环保部门曾经回复我们说他们的排烟都合格,但是我们现在楼上几百户的业主们每天被熏的不能开窗,这样的居住环境实在太恶劣。”“除此之外更让我们感到害怕的是消防安全问题,该楼内家家户户已经开通燃气,而楼下的明火餐饮将达到15家,已开业的大鸭梨烤鸭店,店内使用巨大明火吊烧炭烤炉,并使用易燃木碳烤。消防隐患也不是空穴来风的,五年来北京的大鸭梨炭烤炉就曾发生过三起广泛报道的着火事件。一旦发生安全事件不堪设想!而发生于2017年11月18日的北京市大兴区的特大火灾就是初起于一个集生产经营、仓储、住人等于一体的多合一建筑。”

半年维权终等来联合会

从2017年11月收房以来,与紫御长安交涉未果后,业主们就不断上访,拨打12345向政府反映相关问题,一直没有得到满意的答复。

遇到这样的问题时,业主们首先想到的就是当时的售楼处的销售人员。但是对方认为此事与他们无关,售楼处认为广告宣传内容与他们实际销售没有关联。继而业主们找到物业,紫御长安目前物业管理公司为“京悦物业有限公司”,隶属于该楼盘开发公司新能国际,并且底商租户的具体租赁也应由物业公司统一管理。但是出乎业主们意料的是,物业竟然也向业主们推诿说:“我们也不清楚。是否整改以及如何整改都由‘上面’决定。”

业主们表示:“讽刺的是,半年里,我们500户业主没人打了几百上千次12345,给出的答复竟然是他们(餐饮)不存在(环保和消防)问题。”业主们无可奈何,多次采取挂横幅抗议、向石景山区信访办投递文字材料的办法为自己争取权益。终于在业主们不断地上访和合法争取下,2018年6月7日,石景山区政府环保局副局长、石景山城管相关领导、石景山消防总队相关领导、鲁谷街道办主任、石景山食药监局相关领导进行了联合办公会议。

会上,业主们向相关监管部门负责人员出质询:“相关法律规定商住综合楼都应该有专用烟道,并且应与主体设计同时施工、同时竣工。但是这些烟囱都是在业主们收房后才开始建设的,是哪个部门允许相关餐饮店能够在楼盘外私自建设十几个烟囱?”而对于这些烟囱管道涉及的消防隐患时,消防部门给出的解释是:“消防部门只能从安全角度检测,判定这些烟囱在排烟等方面是否符合规定。”

而对于业主们要求撤除这些烟囱管道,城管部门认为:“这些烟囱管道属于餐厅的必备设施,它不属于建设范畴,所以不存在违规违法建设问题。”甚至将这些烟囱管道比作老百姓“装空调”,认为没有具体的相关法律条文管理此事。

业主们并不认可这一解释:“如果该楼盘申报通过的就是一家餐饮业,一条专用烟道,那么就因为一开始的一家餐饮业衍生出来十几家,烟囱又是餐饮行业的必须设备,所以不够用餐饮店就可以自己私自加设?”业主们向消防及城管部门出示相关法律,《物权法》第三十五条明确规定:“妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”

在6月7日的联合办公会后,业主们又多次和相关部门以及物业管理部门进行协商解决。发现该大楼在规划时虽设有烟道,但是销售在宣传时并未告知购买的业主。并且如今这仅有的烟道已被私自封上。业主们表示此类胆大妄为的违规行为让人瞠目结舌,“物业人员的“无知无畏、无法无天”置我们五百户业主的生命财产安全于何地!”

紫御长安问题颇多

“烟囱问题”的维权已经不是紫御长安的第一次风波了。早在2016年,北京商报就报道了一条新闻,新闻指出,紫御长安被北京住建委联合北京市发改委、北京市工商局等部门组成的联合检查组通报批评,指出紫御长安的销售项目存在捂盘销售行为,并对其进行“停止网签”的处罚。

除了紫御长安这个项目本身外,就在紫御长安项目陆续收房之后,该项目的开发商新能国际又出现了问题,千龙网2017年12月发布相关消息称,新能国际违反《北京生活饮用水卫生监督管理条例》而被警告。

就在现在,紫御长安又被质疑存在环保问题和消防安全隐患。目前该事件仍没有解决,业主们也很无奈。记者也采访了紫御长安的开发商新能国际,希望了解对方对此次事件的解决态度和解决方案。但是截至记者发稿,没有收到回复。并且经过此次事件,紫御长安的售楼客服也变得格外小心。记者以购房者身份,打电话到售楼处咨询相关售楼信息,客服试图确认记者意图:“是想要买房还是咨询问题?”当记者表示咨询信息和购房并不冲突时,对方客服表示:“一会儿有事,可以留电话或到现场了解。”

于是记者咨询易居研究院智库中心研究总监严跃进,开发商在底商建设餐饮企业并且建设烟囱管道的行为是否合规,严跃进表示:“一般来说,从住宅建筑规划和业主生活等角度考虑,类似烟囱排烟等问题,其实都会存在各类新纠纷。一方面,合规的住宅楼盘项目并不会出现各类情况,或者说底商招商的时候也会明确限制餐饮业态。另一方面,即便是在具体商铺运作中确实有类似餐饮的考虑,那么也需要以不影响住区基本生活为前提。所以当前在住房制度改革中,应优先照顾业主需求,并通过行政的或者其他手段积极关注此类油烟污染的问题。”

业主们纷纷向记者表示:“在我国的住房事业发展过程中,商住综合楼在多个城市都有,虽然紫御长安为商业金融立项,但是该项目装修设计为公寓用途,开发商销售时就着力宣传其居住功能并且家家已通设燃气设施。并且我们购买的500多户业主全部用于居住。发生于2017年11月18日的北京市大兴区的特大火灾就是初起于一个集生产经营、仓储、住人等于一体的多合一建筑。近期通州区大鸭梨再次着火,而我们楼下让我们500户业主深感生命财产安全受到严重威胁。国家及政府机关应该考虑到老百姓的民生民意,为了老百姓的生命财产安全,对紫御长安项目的明火餐饮进行责令整改与强制关停等措施,杜绝安全隐患,保护居民生存环境。”

直到现在,该楼盘的业主们还在不断上访申诉中。而对于此次事件的解决方法,严跃进也向记者表示:“单纯从当前房地产市场的规范来说,类似住宅设计规范等内容看,其实是没有涉及这么细节的内容的。但是反过来说,单纯从住房消防的角度看,本身类似现象就有很多问题。所以从违规查处角度看,适当可以让消防部门等介入,可能相对更容易解决此类问题。”

对于此次事件进展,记者将持续关注。

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